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Vous venez de recevoir un commandement de payer visant la clause résolutoire de votre bail commercial ou une assignation en référé en vue d'obtenir votre expulsion ? Vous pouvez éviter la résiliation du bail et l'expulsion de votre local commercial !
Nos Avocats en baux commerciaux à Paris vous conseillent et vous défendent 🏦
1. Qu'est-ce qu'une qu'une clause résolutoire dans un bail commercial ?
Selon l'article L145-41 du Code de commerce:
"Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du C.civ peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge."
La clause résolutoire du contrat de bail commercial est prévue dans quasiment tous les contrats de baux commerciaux, il s'agit d'une clause usuelle.
Elle prévoit qu'en cas d'infraction aux termes du bail, listée précisément dans la clause résolutoire, le contrat de bail commercial peut être résilié de plein droit après délivrance d'un commandement demeuré infructueux pendant un délai d'un mois.
Le commandement est souvent la suite d'une mise en demeure elle-même demeurée infructueuse délivrée par le propriétaire bailleur.
Parmi les infractions au bail les plus courantes que l'on retrouve, il y a le non-paiement des loyers, ou le retard dans le paiement de ceux-ci. D'autres manquements peuvent être également mis en avant par le bailleur.
Ce dernier est alors en droit de faire délivrer un commandement visant la clause résolutoire, accordant un délai d'un mois au preneur à bail pour régulariser la situation, sans quoi son contrat de bail sera résilié de plein droit.
Une fois le délai d'un mois écoulé, et si le locataire n'a pas payé les loyers visés dans le délai, le bailleur peut saisir le Président du Tribunal judiciaire, en référé, pour que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire et obtenir la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.
Heureusement, il existe des moyens de défense pour éviter la résiliation du bail qui dépendent de la situation du locataire 🔎
2. Commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial: vous êtes en mesure de payer les loyers de retard dans le mois qui suit la délivrance du commandement de payer
Si la dette n'est pas très élevée et que le locataire arrive à payer les loyers dans le mois de la délivrance du commandement, la clause résolutoire n'est pas acquise et le bailleur ne peut pas saisir le juge des référés pour faire constater la résiliation du contrat de bail et l'acquisition de la clause résolutoire.
ATTENTION: il faut que le règlement intervienne dans le délai d'un mois à compter de la délivrance du commandement. Si le locataire règle sa dette passé le délai d'un mois, il sera trop tard et le propriétaire bailleur pourra solliciter son expulsion !
3. Commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial: s'opposer au commandement de payer visant la clause résolutoire en engageant une action
Le locataire a la possibilité de s'opposer au commandement visant la clause résolutoire en faisant valoir, par exemple:
que le commandement de payer n'est pas valable (non-respect des mentions obligatoires, non reproduction de la clause résolutoire, absence de précision du délai pour régler les causes du commandement…)
que le propriétaire bailleur n'a pas respecté ses propres obligations du contrat (manquement à l'obligation de délivrance, absence de réalisation des gros travaux, autres manquements…).
la mauvaise foi du bailleur
L'opposition au commandement est une action au fond, engagée par l'intermédiaire de l'avocat du locataire contre le propriétaire. Le locataire pourra toujours, à titre subsidiaire, demander des délais de paiement.
4. Commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial: la demande de délais de paiement AVANT que l'acquisition de la clause résolutoire soit constatée par le juge des référés
En combinaison des articles L145-41 du Code de commerce et 1343-5 du Code civil: le locataire peut solliciter des délais de paiement dans la limite de 24 mois.
Pendant ce délai, le juge des référés peut suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu'au complet paiement de la créance, et éviter l'expulsion du locataire.
Les délais de paiement ne sont pas automatiques ! Il convient de présenter un dossier solide, démontrant sa bonne foi et ses difficultés de paiement. Pour cela, se faire représenter par un Avocat en baux commerciaux est essentiel.
5. Commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial: la demande de délais de paiement APRES que l'acquisition de la clause résolutoire soit constatée par le juge des référés
Si le bailleur a délivré une assignation en référé pour solliciter la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, il est toujours possible de demander des délais de paiement une fois la décision rendue, avec effet rétroactif, devant le juge du fond. En effet, une ordonnance de référé n'a pas l'autorité de chose jugée au principal.
Il est donc toujours possible de demander des délais de paiement après que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire par le juge des référés, sous réserve de ne pas avoir déjà obtenu des délais en référé.
6. Commandement visant la clause résolutoire du bail commercial: ouvrir une procédure de redressement judiciaire pour éviter l'acquisition de la clause résolutoire et sauver son bail commercial
Il reste possible d'ouvrir un redressement judiciaire pour paralyser les effets de la clause résolutoire et éviter la résiliation du contrat de bail.
L'action introduite par le bailleur, avant le jugement d'ouverture d'une procédure collective contre le preneur, en vue de faire résilier le bail et faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, ne peut plus être poursuivie après ce jugement, dès lors qu'elle n'a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée.
L'ouverture d'un redressement judiciaire permet donc au locataire:
De paralyser les effets de la clause résolutoire et donc la résiliation du contrat de bail et la perte du bail commercial
D'obtenir un étalement de la dette dans le cadre d'un plan de redressement d'une durée maximale de 10 ans
L'assistance d'un Avocat rompu aux baux commerciaux et aux procédures collectives est indispensable et permettra au locataire de sauver son bail commercial.
Vous avez reçu un commandement de payer visant la clause résolutoire, ou vous avez été assigné en référé par votre bailleur ? Contactez nos Avocats en baux commerciaux pour préparer votre défense.
Maître Manon FRANCISPILLAI
Avocate associée
Département Droit des Affaires
📞01 89 16 54 74
(pour une réponse rapide, merci de privilégier les emails).
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