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La résiliation anticipée du bail commercial par le preneur
Comment le locataire peut-il résilier un bail commercial de manière anticipée ? PRIMO Avocats revient sur les facultés de résiliation du bail commercial, avant le terme, à l'initiative du locataire.
(Pour retrouver les possibilités offertes au bailleur, consultez notre article dédié à la résiliation anticipée du bail commercial par le bailleur).
Selon l’article L145-4 alinéa 1er du Code de commerce : « la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans».
Toutefois, le preneur a la possibilité de résilier le contrat de bail commercial avant l’arrivée du terme. Il peut, pour cela, donner congé à son bailleur, sans motif, à l'expiration de chaque période triennale. Il peut encore donner congé pour faire valoir ses droits à la retraite, ou en cas d'invalidité.
Retour, ci-dessous, sur les possibilités offertes au locataire commercial pour résilier son bail commercial avant le terme.
1. Le droit de résiliation triennale du preneur (le locataire) à bail commercial
L’article L145-4 alinéa 2 du Code de commerce prévoit que : « le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire ».
On parle de la faculté de résiliation triennale du preneur, d’où le fameux bail « 3, 6, 9 ».
Cette faculté de résiliation triennale est d’ordre public, ce qui signifie qu’il n’est pas possible d’y déroger dans le contrat de bail, et que le droit de résiliation triennale s’applique, quand bien même le bail ne préciserait pas cette possibilité.
Par ailleurs, il convient de préciser que le locataire n’a pas à motiver sa décision de donner congé sur le fondement de l’article L145-4 alinéa 2 du Code de commerce.
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A quel moment le locataire commercial peut-il donner congé ?
Le congé donné par le locataire doit être signifié pour le terme de la période triennale et non pour le dernier jour du trimestre civil suivant si ces deux dates ne coïncident pas.
Si le bail est en cours de tacite prolongation, c’est-à-dire qu’il s’est prolongé au-delà de neuf ans, le congé du locataire peut être donné à tout moment, sans attendre le terme d’une période triennale.
Dans tous les cas, le locataire doit respecter un préavis minimum de 6 mois, les parties pouvant prévoir un préavis plus long, sans toutefois que ce préavis ne soit excessif, sans quoi une telle clause du bail pourrait être réputée non écrite (par exemple, un préavis d’une durée de 3 ans a été jugé excessif et la clause réputée non écrite : CA Paris, 10 janvier 2012).
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Comment le locataire peut-il donner congé ? Quelle est la forme de la résiliation triennale ?
Le locataire peut résilier le bail commercial soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par acte extrajudiciaire. Par précaution, on conseillera toutefois l’acte extrajudiciaire, c’est-à-dire celui délivré par un commissaire de justice (anciennement, huissier de justice), pour éviter toute ambiguïté sur la date de réception de la résiliation, et sur l’éventuelle non-présentation de la lettre à son destinataire.
Il est impératif, pour le preneur qui donne congé, de conserver la copie du congé, le justificatif des dates d’envoi et de réception. Il est conseillé, en tout état de cause, de faire délivrer ce congé par acte de commissaire de justice, et de s’assurer de l’identité du ou des bailleur(s) pour que le congé soit valable.
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Que se passe-t-il si le locataire n’a pas respecté le formalisme du congé ?
À défaut de respecter le préavis de 6 mois, le congé n’est pas nul, mais les effets du congé sont repoussés à la fin de la période triennale suivante.
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Quels sont les effets du congé valablement donné par le preneur ?
Le congé donné par le locataire met fin, de manière irrévocable, au bail commercial. Ce congé ne peut être rétracté qu’avec l’accord du bailleur.
Il est possible, pour le locataire, de donner un « congé conditionnel » pour la première période triennale si le loyer du bail renouvelé n’est toujours pas fixé en se réservant la possibilité d’invoquer ses effets dans le cas où le loyer fixé serait finalement excessif.
Toutefois, ce « congé conditionnel » est particulièrement risqué pour le preneur s’il est mal rédigé, et il est impératif de se faire conseiller dans ce cas de figure.
Si le locataire de maintient dans les lieux après la date de prise d'effet du congé, le bailleur peut faire expulser le locataire et obtenir le paiement d'une indemnité d'occupation.
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Quels sont les risques pour le preneur qui sollicite la résiliation de son bail commercial ?
Le locataire commercial qui sollicite la résiliation de son bail commercial s'expose à la perte de son droit au bail.
Par ailleurs, le locataire qui sollicite la résiliation de son bail commercial perd la possibilité de se faire verser une indemnité d'occupation.
Il ne faut donc pas prendre la résiliation du bail commercial à la légère, et il est impératif de se faire conseiller.
2. Le congé donné par le preneur à bail commercial en cas de retrait ou d’invalidité
C’est l’article L145-4 alinéa 4 du Code de commerce qui régit cette situation et qui prévoit que « le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa du présent article ».
Cette disposition vise à faciliter le départ à la retraite du locataire commercial en lui offrant la possibilité de mettre un terme à son bail à tout moment en invoquant ce motif, ou de céder son bail pour une autre activité. Cette faculté de résiliation anticipée du bail commercial a été étendue au bénéficiaire d’une pension d’invalidité, à l’associé unique d’une société unipersonnelle à responsabilité limitée et au gérant majoritaire depuis au moins 2 ans d’une SARL.
Même s’il peut donner congé à tout moment pour ce motif, le locataire commercial devra respecter un préavis de 6 mois avant la date prévue pour la restitution des locaux et donner congé pour le dernier jour du trimestre civil.
3. La résiliation judiciaire du bail commercial aux torts du bailleur
Outre les cas de résiliation du bail commercial donné par congé, il est toujours possible, pour le locataire, de solliciter la résiliation judiciaire du bail commercial en cas de manquement suffisamment grave du bailleur à ses obligations découlant du bail.
Dans ce cas, la résiliation judiciaire n'est pas précédée d'un congé, mais intervient, à l'initiative du locataire, sur assignation aux fins de résiliation judiciaire du bail commercial.
Cette procédure doit être conduite par un avocat puisque la représentation par avocat est obligatoire.